Пока все ждут: как семейные офисы скупают недвижимость со скидкой

Пока большинство инвесторов осторожно наблюдает за рынком, семейные офисы — частные инвестиционные компании сверхбогатых семей — активно скупают недвижимость. Их не пугают высокие ставки и неопределённость: они играют на долгую дистанцию и ловят момент, когда цены падают.

«Это сложное время для жизни, но интересное для инвестиций, — говорит Трэвис Кинг, глава объединения Realm, в которое входит около сотни семей. — Именно сейчас складываются лучшие цены». Его компания за полгода вложила $100 млн в недвижимость Северной Калифорнии. Один из офисов в Сан-Франциско купили всего за 21% от его прошлой стоимости и сегодняшней цены строительства. «Мы верим, что технологии останутся двигателем экономики, а Сан-Франциско — никуда не денется», — объясняет он.

Подход «купить и ждать» — их главное преимущество. Мэттью Коэн из Declaration Partners (фирма, связанная с офисом миллиардера Дэвида Рубинштейна) подтверждает: многие институциональные фонды не могут позволить себе ждать годами. Его фирма недавно закрыла второй фонд на $303 млн и заключила 25-летнюю аренду трёх магазинов в нью-йоркском Сохо с возможностью продления до 2091 года. «Нужно было долгосрочное видение и гибкость», — говорит он.

Опросы показывают неоднозначное отношение к недвижимости, но американские семейные офисы настроены оптимистичнее зарубежных коллег. Там, где инфляция считается главным риском, доля недвижимости в портфелях в среднем достигает 16% — вдвое выше обычного. «Когда возникает инфляция, люди начинают вкладываться в то, что можно увидеть и потрогать», — замечает юрист по недвижимости Дженнифер Неллани.

Однако даже низкая цена покупки — не панацея. Нужно учитывать стоимость кредитов, растущие страховые взносы и другие факторы, чтобы обогнать инфляцию. Джейсон Озур из Lido Advisors говорит, что его фирма покупает многоквартирные дома на 20–30% дешевле стоимости строительства в Солт-Лейк-Сити, Денвере и Далласе. Клиентов привлекают денежный поток, диверсификация и налоговые преимущества — например, возможность отложить налоги при обмене активов.

Некоторые идут против тренда. Чаз Лазарян через Elle Family Office скупает проблемные офисные здания, которые многие избегают. Он приобрёл бывшую штаб-квартиру Home Depot в Атланте за $21 млн, заплатив около 18 центов за каждый доллар её стоимости 2019 года. Одни объекты он оставляет под офисы, другие сносит, чтобы строить жильё. В отличие от большинства коллег, Лазарян не держит активы десятилетиями, а продаёт их через 2–3 года. «Я верю, что состояние можно создать, идя на риск, — говорит он. — Мы будем повторять эту стратегию, пока рынок не иссякнет».